Crowdfunding : Homunity veut décloisonner l'investissement locatif

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(Crédits : DR)
Née en 2014 au sein d'Incuba GEM, la start-up de crowdfunding immobilier Homunity propose de rassembler les primo-investisseurs autour de tickets à faible montant pour investir dans l'immobilier locatif.

Ils sont trois jeunes diplômés, dont deux de l'ESC Grenoble, et recherchaient une solution pour placer leurs premières économies. "Parmi les solutions qui s'offraient à nous, il y avait le livret A mais dont le taux n'était pas intéressant, le placement en bourse, mais c'est un domaine dans lequel il faut s'y connaître, et l'immobiliser locatif, qui était impossible à réaliser avec 5000 euros en poche", nuance Quentin Romet, l'un des trois cofondateurs, tous âgés de 25 ans. Leur idée ? Créer une plateforme dédiée à l'investissement locatif afin de regrouper entre eux de petits investisseurs (4000 à 5000 euros), et de leur offrir une solution clé en main comprenant la constitution d'une SCI puis la gestion déléguée à une agence.

Un rendement de 5 à 6%

Le public cible ? Les primo-investisseurs, mais aussi les investisseurs plus aguerris qui souhaitent diversifier leur portefeuille. Car avec un rendement net avant impôts compris entre 5 et 6 %, -soit l'équivalent de 5 fois le taux du livret A-, Homunity a choisi de se positionner sur une niche bien particulière : les logements locatifs d'une surface comprise entre 20 et 35 m2, sans travaux, situés en centre-ville dans les grandes ville des provinces. "Car en dessus de cette surface, les prix d'acquisitions restent élevés tandis que les logements ne se louent pas aussi chers, tandis qu'en dessous, on a souvent des étudiants qui ne restent pas à l'année. Or, l'idée étant d'investir dans un logement qui puisse être loué sans discontinuité", rappelle Quentin Romet.

Si la start-up veille à sélectionner des logements sans travaux, elle fonctionne selon un principe simple en cas de problème : "Nous préférons dire aux investisseurs qu'ils ne toucheront pas leur loyer un mois car il faut remplacer le chauffe-eau, car l'idée est qu'il n'y ait jamais à réaliser d'appel de fonds pour la SCI", explique Quentin Romet.

Une commission lors de la vente

Si les trois cofondateurs sont partis d'un besoin non-traité pour développer leur nouveau modèle, ils ont pu s'appuyer sur un statut existant : la SCI immobilière. "Le budget moyen étant en général 80 000 à 100 000 euros par bien, nous proposons souvent 20 parts à 5000 euros, qui comprennent les frais de notaire. Et une fois les investissements réunis, nous créons une société sous forme de SCI, où chaque investisseur détiendra des parts en fonction du capital amené", précise Quentin Romet.

Pour chaque bien sélectionné, Homunity produit également en amont une étude de 8 à 9 pages sur les rendements et la situation du bien. "On peut ainsi investir dans l'immobilier depuis son canapé !", estime-t-il. Le modèle ? La start-up ne se rémunère pas sur la collecte, mais sur un pourcentage négocié sur les frais d'agence lors de la vente (généralement 3 à 4%). "Nous avons également mis en place un marché où l'on peut revendre les biens, qui est gratuit pour le vendeur mais où l'on prélève une commission à l'acheteur, de l'ordre de 5%, considérant qu'il n'aura pas payé les frais de constitution de la société et les frais de notaire", explique M. Romet. Selon lui, "les agences immobilières jouent le jeu puisque nous représentons un apporteur d'affaires,  sur un segment qu'elles n'arrivent habituellement pas à toucher, et qui est les petits investisseurs".

Objectif : 15 biens d'ici fin 2015

Bien que le concept existe déjà aux Etats-Unis et dans les pays anglo-saxons, Homunity a été la première start-up à se lancer dans l'Hexagone en 2014. Depuis, 3 autres plateformes ont vu le jour, "mais elles se distinguent souvent par leur ticket, souvent plus important, ou le type de bien proposé", explique M. Romet.

Homunity a déjà réuni 50 investisseurs sur 5 biens, pour un total de 500 000 euros collectés. Elle œuvre déjà dans plusieurs villes de France dont Toulouse, Lille, Montpellier, Marseille et envisage de se développer d'ici fin juin à Grenoble (où se trouve son siège social au sein de la pépinière IncubaGem). "L'objectif est d'atteindre un rythme de croissance d'au moins 2 biens commercialisés par mois, ce qui ferait un total de 15 biens d'ici la fin de l'année", affiche Quentin Romet, qui précise que la seule ville qui n'est pour l'instant pas une cible est Paris, en raison du coût de l'immobilier qui ne permet pas de réaliser de bons rendements.

Il envisage aussi une diversification dans l'immobilier commercial début 2016, pour répondre à la demande de plus gros investisseurs qui souhaitent investir des tickets de 30 000 à 50 000 euros. Une levée de 500 000 euros est également prévue d'ici la fin de l'année pour financer la communication et l'amélioration de l'expérience utilisateur sur la plateforme. "L'idée est de réaliser 50 000 euros de chiffre d'affaires cette année, puis d'exploser en 2016 à 500 000 euros car le modèle peut se décupler très vite. Quand on poste un bien, on peut déjà récolter 25 000 euros en une heure !", analyse le co-fondateur.

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Commentaires
a écrit le 13/11/2015 à 17:22 :
Bon vent à cette nouvelle structure. Juste un commentaire sur le public cible : "les primo-accédants" me semble un peu risqué quand on regarde en détail : http://www.investirimmobilier.org/crowdfunding-immobilier-un-nouveau-souffle-pour-la-promotion-immobiliere/
a écrit le 25/06/2015 à 20:25 :
Ce que vous faites ressemble beaucoup à un placement en parts de SCPI (dont les tickets d'entrée sont à moins de 1000 euros pour certaines). Sauf que dans votre cas et si j'ai bien compris, on investit un ticket sur un seul bien en particulier, donc on prend le risque que si ce bien en question ne se loue pas bien, on n'aura pas le rendement attendu voir rien du tout si on a un locataire mauvais payeur qui attend une décision de justice pour quitter les lieues. En revanche avec les SCPI l'avantage est qu'on investi dans des parts représentant l'ensemble du patrimoine immobilier (et non un seul bien en particulier) détenu par le gestionnaire de la SCPI et ainsi les éventuels impayés sont dilués et n'impactent donc que très peu le rendement. Cela est-il exact ?
Réponse de le 02/07/2015 à 12:29 :
Bonjour Chris, en effet il existe une ressemblance avec un placement en SCPI à la différence près que grâce à notre plateforme, vous sélectionnez le bien dans lequel vous souhaitez investir. Les SCPI sont perçues comme un placement trop financier par de nombreux investisseurs et n'ont donc pas le sentiment d'investir dans l'immobilier et de se constituer un patrimoine. De plus en plus d'investisseurs souhaitent donner du sens à leur épargne et Homunity répond à ce besoin. Contrairement aux SCPI, les associés des SCI gardent un réel pouvoir de décision: notre rôle est de servir leurs intérêts et surtout leurs volontés. Mais à aucun moment d'imposer la nôtre. Concernant le risque, nous avons mis en place une politique de sélection des biens rigoureuse permettant de diminuer la vacance locative, mais le risque zéro n’existe bien évidemment pas. Nous proposons également aux investisseurs de souscrire une garantie de loyers impayés pour éviter tout désagrément. Le risque est en effet plus élevé qu'un placement en SCPI, mais la rentabilité peut également être supérieure d'autant que les frais d'entrée, de gestion et surtout de sortie sont largement plus faibles. Toutes ces données sont bien évidement communiquées à toutes les personnes intéressées afin qu'elles puissent décider en connaissance de cause. Enfin, il faut voir en Homunity, un moyen de créer sa propre SCPI sur mesure et investissant dans plusieurs biens que l'on propose. C'est d'ailleurs la stratégie qu'ont adopté plusieurs de nos investisseurs.
Nous serions ravis d'échanger avec vous si vous le souhaitez donc n'hésitez pas à nous contacter.
Bonne journée
L'équipe Homunity
Réponse de le 07/07/2015 à 13:42 :
Merci pour cette réponse détaillée. Vous marquez un point concernant les frais d'entrée et de sortie des SCPI qui sont effectivement assez élevés et vous semblez prélever moins de frais. Je me suis posé la question aussi de la vente du bien : faut-il convaincre la majorité des possesseurs de parts ? L' autre solution serait si j'ai bien compris de revendre ses parts sur votre place de marché. Cette place sera-t-elle suffisamment active pour espérer revendre ses parts rapidement ? En ce qui concerne la gestion du risque, j'ai vu sur votre site que vous suggérez d'investir sur un ensemble de biens plutôt qu'un seul. Si on a les moyens c'est vrai que c'est ce qu'il faudrait faire. Maintenant si votre affaire décolle suffisamment (ce que je vous souhaite car l'idée est bonne !) il serait peut-être judicieux de proposer à l'investisseur une sorte de panier de biens sélectionnés par vos soins en fonction du niveau de risque (comme cela se fait pour l'investissement en bourse par exemple). Bon en tout cas je vous suis de près et vous encourage à continuer car je pense vraiment que l'idée est bonne et que cela répond à une demande. D'ailleurs je vais vous suivre de près et penserait à vous lorsque j'aurais un nouvel investissement à faire !
a écrit le 16/06/2015 à 13:35 :
Les investisseurs dans ces SCI sont-ils au courant qu'ils sont solidaires des dettes sur leur patrimoine personnel ? Je doute que l'AMF ait autorisé de tels montages en financement participatif
Réponse de le 17/06/2015 à 12:58 :
Bonjour Jean,
Dans le cadre de notre démarche qualité, nous prévenons les investisseurs de l'ensemble des risques encourus et celui-ci en fait partie même si dans la réalité, ils ne sont pas solidaires entre associés mais responsables en fonction de leurs apports.
Sauf que dans notre cas, nous ne procédons à aucun endettement pour financer l'achat du bien et nous souscrivons une assurance bien entendue pour chaque SCI ce qui limite grandement les dettes aux paiements des charges si la SCI ne touche pas de loyers.
Par ailleurs, nous travaillons actuellement avec l'AMF pour obtenir le statut de Conseiller en Investissement Participatif.
Au plaisir d'échanger avec vous,
l'équipe Homunity

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