"Globalement, l'année 2019 a été dynamique. La demande est toujours présente sur le marché du logement neuf : les appartements ont trouvé preneurs et les dispositifs fiscaux ont soutenu l'activité dans la Métropole de Lyon", indique en préambule Hervé Simon, le Président de la Fédération des Promoteurs immobiliers de la région lyonnaise (FPI).

Néanmoins, le marché a enregistré 5 096 réservations en collectif (avec les ventes en blocs et les ventes en résidences gérées), une nouvelle année basse en termes de réservations. Pour la première fois depuis 10 ans, les réservations des acquéreurs occupants ont même baissé de 11 %.

"Il ne s'agit pas d'une crise de la demande, bien au contraire. Cette baisse des réservations signifie que nous n'avons pas assez de produits à vendre. Nous ne pouvons pas satisfaire la demande de logements", justifie Hervé Simon.

Crise de l'offre

Depuis 2015, l'offre disponible baisse régulièrement. Fin 2019, elle a encore diminué de 12 % comparée à l'offre disponible à fin décembre 2018. La métropole dispose actuellement d'un stock commercial "très faible" de 3 139 logements, soit juste de quoi tenir environ 9 mois.

"Nous estimons, via nos adhérents, qu'au vu des fonciers maîtrisés dont nous disposons, nous pourrions construire entre 10 et 12 000 logements. Or, le PLUH, adopté en juin dernier, n'a pas encore tenu ses promesses. Nous ne constatons pas de relance significative des permis de construire", poursuit Hervé Simon.

En cause, selon le président, "la frilosité des maires à signer avant les élections et à aller chercher l'optimisation des permis de construire. Le logement ne semble pas être un sujet porteur chez les candidats".

À cela s'ajoutent les recours quasi systématiques qui retardent - voire bloquent - le lancement des travaux et l'augmentation significative des coûts de construction, qui n'offre plus des taux de rentabilité si attractifs.

Pression sur les prix

Conséquences : les prix ont encore augmenté en 2019. Et si l'écart entre le stock commercial et les réservations continue à s'accentuer, ils ne s'arrêteront pas en 2020.

À Lyon, le prix au m2 se situe en moyenne à 5 626 euros à fin 2019 (+ 15,8% depuis 2017) en 2019, tandis qu'il se situe en moyenne à 4 684 euros sur l'ensemble de la Métropole (+ 5,3% en un an, + 11,7 % depuis 2017).

Le manque de logements repousse la demande à l'extérieur des frontières de la Métropole. Les prix ont augmenté de près de 11 % depuis 2017, pour atterrir à 3 284 euros le m2 fin 2019.

"Sans compter les questions de mobilité, de disponibilités des terres agricoles, de construction des équipements publics nécessaires que cela pose", souligne Hervé Simon.

L'augmentation des prix entraîne également une baisse de la rentabilité des investissements dans le cadre du dispositif Pinel et pèse sur la production de logements sociaux (60 % de la construction est assurée par la promotion privée).

"En comparaison, les loyers n'ont pas autant augmenté. Les investisseurs pourraient se tourner vers d'autres métropoles", alerte le président de la FIP.

Pour 2020, les promoteurs de la région lyonnaise "aspirent à avoir des maires bâtisseurs". Et attendent du prochain exécutif de la Métropole de Lyon "une incitation à construire vis-à-vis des maires pour relancer l'activité nécessaire à l'alimentation de la machine".