Lyon : Le marché de l'immobilier d'entreprise bat tous les records

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La plus importante transaction de l'année 2018 : 20 000 m² de bureaux dans l’ensemble Urban Garden à Lyon-Gerland, où Engie installera sa direction régionale en 2021.
La plus importante transaction de l'année 2018 : 20 000 m² de bureaux dans l’ensemble Urban Garden à Lyon-Gerland, où Engie installera sa direction régionale en 2021. (Crédits : Sogelym Dixence)
Locaux d'activité, entrepôts logistique, bureaux, investissements, tous les segments de marché sont au vert. Et ces performances devraient se confirmer en 2019.

Les superlatifs vont bientôt manquer pour qualifier le marché de l'immobilier d'entreprise entre Saône et Rhône. Pour l'heure, les membres de la FNAIM Entreprises du Rhône ont choisi de rester sur "exceptionnel" pour résumer les performances de l'année 2018. Quel que soit le segment de marché, les transactions analysées par l'observatoire du CECIM (centre d'étude de la conjoncture immobilière), atteignent des niveaux jamais réalisés. Et à en croire les négociateurs de locaux, l'exceptionnel est bien parti pour durer. A condition que l'offre reprenne des couleurs, car les biens deviennent rares.

Plus de 400 000 m2 écoulés

Ces dernières années, on avait coutume de voir environ 300 000 m² de locaux industriels se vendre et se louer en un an sur la grande agglomération lyonnaise. En 2018, ce sont 465 000 m² qui ont trouvé preneurs. Cette performance confirme celle de 2017 (400 000 m²) et fixe donc désormais le trend du marché local.

"Le stock baisse beaucoup pour atteindre 560 000 m², c'est faible au regard de la demande", s'inquiète toutefois Jean-Pascal Denys pour la FNAIM Entreprises.

D'autant que le foncier est de plus en rare. Mais, pour l'instant, la pénurie naissante est sans conséquence sur les prix des loyers qui restent stables (85 euros/m² dans le neuf et 56 euros/m² dans l'ancien).

La logistique freinée par les stocks

Comme en activité, seul le manque de produits entrave le développement du marché de la logistique.

"Ce marché devient très compliqué, il n'y a pas d'offre", se désole Jean-Pascal Denys.

Le stock à six mois a fondu de plus de moitié en 2018 pour s'établir à 172 000 m² dont seulement 7% de neuf. Dans le même temps, la demande placée a progressé de 9% à 400 000 m². Le Nord Isère et la Plaine de l'Ain restent les deux bastions de ce marché, mais les membres de la FNAIM Entreprises pronostiquent un développement qui, à l'avenir, ira bien au-delà de ces secteurs.

"La demande est forte et les acteurs du marché regardent désormais vers Mâcon, dans la Loire et la Drôme", explique Benoit de Fougeroux, président de la FNAIM Entreprises.

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Bureau : Gerland supplante encore la Part-Dieu

Plus fort que la logistique et l'activité, le marché du bureau a augmenté de 23% en 2018. La demande placée s'est ainsi établie à 331 659 m² avec en tête le quartier de Gerland (21% des transactions) qui supplante désormais la Part Dieu (13%).

"Cette année a été marquée par le retour des gros deals absents depuis 2016, mais le socle du marché constitué de petites et moyennes surfaces est aussi très dynamique", observe Stéphan Poulat pour la FNAIM Entreprises.

Les 10 transactions supérieures à 10 000 m² représentent à elles seules plus de 56 000 m² placés. Ces bonnes performances influent guère sur les loyers. Il faut compter 208 euros/m² dans le neuf et 165 euro/m² dans l'ancien. Les 300 euros ne sont franchis que dans le prime.

Contrairement à l'activité et à la logistique, la progression de la demande n'entame pas le stock à six mois, stable à 370 000 m².

"De gros 'deals' s'annoncent en 2019, les fondamentaux sont solides, nous devrions encore avoir une belle année", se risque Stéphan Poulat.

Un marché supérieur à 1 milliard d'euros

Encore un record : pour la première fois, le marché du bureau lyonnais passe la barre du milliard d'euros.

Au global l'investissement atteint 1,2 milliard d'euros, avec un repli de 70 millions sur la logistique (17 millions d'investissements en 2018) et de 20 millions sur le commerce (56 millions d'euros d'investissements en 2018).

La barre est désormais haute, mais les professionnels de l'immobilier d'entreprise n'excluent pas de la franchir à nouveau cette année.

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