Dispositif Pinel : quelles sont les agglomérations à éviter ?

Éligibles au dispositif Pinel, après agrément préfectoral, six agglomérations de Rhône-Alpes Auvergne présentent un marché à risque pour l'investissement locatif. Explications.

Investir grâce aux dispositions de la loi Pinel est-il une bonne affaire ? Alors que les investisseurs disposent d'une année encore pour réaliser leur projet immobilier en loi Pinel, la question mérite d'être posée, tant ce dispositif a alimenté les débats en étant l'un des symboles de la politique immobilière du gouvernement.

Le dispositif, mis en place en 2014, qui vise d'une part à stimuler la construction de logements là où la demande locative est forte, et d'autre part, à faciliter l'investissement dans l'immobilier locatif neuf grâce à un avantage fiscal, a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2017. Seules les communes présentant un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements y sont éligibles. C'est l'une des conditions fixées par l'Etat. Sur ces zones dites tendues, le risque de vacance locative est, à priori, faible.

Marché détendu

Pour autant, le zonage ne sécurise pas l'investissement pas plus qu'il ne protège l'investisseur d'un marché qui serait peu attractif. En effet, depuis 2013, le nombre de villes, au départ exclues du dispositif, puis devenues éligibles après avoir obtenu un agrément préfectoral, ne cesse de croître.

Dans la région Rhône-Alpes Auvergne, les agglomérations de Bourg-en-Bresse (Ain), Vichy (Allier), Valence (Drôme), Vienne (Isère) Saint-Etienne et Roanne (Loire) sont pointées du doigt par le Laboratoire de l'immobilier, un service d'études de Theseis.

Cet organisme indépendant, spécialiste de la cotation de programmes immobiliers neufs, met en garde les investisseurs de réaliser leurs projets sur de tels marchés dits "détendus", c'est-à-dire qui ne présentent pas les caractéristiques de la pénurie de logements (faible taux de vacance, forte évolution du nombre de ménages, faible activité de construction). Au contraire, ces agglomérations, classées en zone B2, disposent pour certaines d'une offre abondante ou comme Vichy, d'un taux de vacance important.

Opacité des agréments ?

"Nous avons du mal à comprendre quels sont de manière factuelle et objective les éléments qui conduisent à accorder les agréments préfectoraux", reconnaît son directeur Franck Vignaud.

Et de citer l'exemple de Vienne qui a obtenu sa dérogation quelques mois seulement après la révision du zonage en 2014. Ou encore celui de Vichy qui a décroché son agrément malgré un taux de vacance supérieur à 20 % dans la commune quand on sait par ailleurs que le département de l'Allier, tout entier, a la particularité d'être une zone détendue.

Dans ce cas précis, "la croissance démographique qui s'opère au sein de l'agglomération Vichy Val d'Allier conjuguée à la proximité du pôle de Clermont-Ferrand et à la vétusté du patrimoine ont pu motiver l'agrément", justifie Norbert Coffy, le responsable du service logement et construction durables à la DDT (direction départementale des territoires) de l'Allier.

Chercher la logique du marché

D'une manière générale "une demande de dérogation a davantage de force si elle est portée par une agglomération plutôt que par une commune seule", reconnaît Marion Bazaille la directrice adjointe de la DDT du Rhône.

"Ensuite entrent en ligne de compte la situation géographique et  le niveau de loyers pratiqué sur le territoire. Une commune isolée du Beaujolais qui demanderait un agrément partirait avec un handicap. Nous veillons vraiment à ce que les choses collent à la réalité car obtenir l'agrément pour l'agrément n'a pas d'intérêt s'il n'y a pas de marché derrière", insiste Marion Bazaille."

Quand bien même un promoteur réussirait à sortir un programme et à le commercialiser, ce sont les investisseurs qui, au final, risqueraient de se retrouver avec des biens vacants.

Pour cette raison Le Laboratoire de l'immobilier recommande d'éviter les zones B2 où les marchés sont les plus détendus. Une recommandation qui prévaut toutefois "à l'échelle de l'agglomération. En effet, même sur un marché détendu, une opération bien placée, située dans un quartier ou un hyper-centre peut se révéler intéressante."

Processus d'attribution de l'agrément aux zones B2
Les communes situées en zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel seulement après obtention d'un agrément préfectoral. L'agrément est attribué par le préfet de région qui s'appuie sur la DREAL (direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement). Ce service confie l'analyse locale de la proposition à la DDT (direction départementale des territoires) laquelle rend un avis. La DREAL formule ensuite le sien. Puis le dossier passe en bureau du CRHH (comité régional de l'habitat et de l'hébergement) étape ultime avant que la DREAL se prononce.

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