Comment l’EPA de Saint-Etienne innove dans ses montages immobiliers

En mettant en œuvre un dispositif expérimental avec l’ANAH, l’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne réussit à introduire de la mixité au sein de ses immeubles restaurés dans le cadre des Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH).
La Rubanerie, à Saint-Etienne
La Rubanerie, à Saint-Etienne (Crédits : Architecte Busquet)

Jack Arthaud, directeur général de l'EPASE, l'assure. Les montages immobiliers que l'Etablissement Public d'Aménagement de Saint-Etienne met en œuvre depuis quelques mois, associant le dispositif de VIR (Vente d'immeuble à Rénover) à celui proposé par l'ANAH pour la rénovation des logements, sont pionniers en France. Il justifie ainsi leur utilisation :

"Depuis 2012, nous sommes engagés dans des opérations de rénovation de plusieurs quartiers de Saint-Etienne (Opérations programmées de d'amélioration de l'habitat, NDRL). Nous avons piloté la restauration immobilière d'immeubles très anciens puis nous avons vendu à des opérateurs se chargeant de la reconstruction et de la commercialisation auprès de propriétaires investisseurs bénéficiant de la loi Malraux (système de défiscalisation permettant d'acquérir des biens à rénover destinés à la location NDLR)", explique le directeur général.

"Le problème suivant s'est posé : nous nous sommes retrouvés avec des immeubles entiers, rénovés, avec uniquement des propriétaires bailleurs. Nous avons souhaité apporter plus de mixité en encourageant l'accession à la propriété".

Dispositif expérimental

L'EPA s'est donc emparé du dispositif du VIR, Vente d'immeuble à Rénover, existant depuis 2006 mais assez peu utilisé. Celui-ci permet à une personne physique ou morale de vendre un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, en s'engageant dans un délai déterminé par un contrat à réaliser des travaux.

Ce dispositif, réservé aux immeubles bâtis, trouve son pendant dans le neuf avec le système du VEFA (Vente en Voie Future d'achèvement) : l'acquéreur paie tout ou partie du bien avant même qu'il soit terminé mais est sécurisé sur les conditions de son acquisition. En couplant la VIR avec le dispositif proposé par l'ANA, l'EPASE peut ainsi ouvrir ses biens immobiliers rénovés autant aux investisseurs en loi Malraux qu'à de futurs propriétaires occupants aux revenus modestes. Ce dispositif hybride et expérimental (baptisé DC2I VIR) permet ainsi de déplafonner les subventions ANAH.

La première réalisation s'est concrétisée l'été dernier avec la rénovation de l'immeuble La Rubanerie, rue Jules Ledin à Saint-Etienne, composé de 18 logements.

"Nous avons réussi à obtenir une réelle mixité, c'est un vrai succès", se félicite Jack Arthaud.

Et de citer, pour exemple : "des acquéreurs répondant aux conditions de ressources fixées par l'ANAH ont pu acheter leur T3, pour y vivre, au prix de 110 000 euros au lieu de 180 000 euros. L'EPASE a perçu directement les subventions de l'ANAH. La Rubanerie est la première réalisation en France qui a permis de combiner dans le même immeuble ces deux modes de financement pour les acquéreurs".

Une expérimentation qui devrait être déployée plus largement ailleurs en France.

"Les mécanismes de recyclage immobilier conduisaient principalement à constituer des copropriétés locatives, le montage réalisé avec l'EPASE a permis une mixité d'occupation. La commercialisation réalisée par l'EPASE a ainsi ouvert de nouvelles possibilités pour l'accession sociale dans l'ancien", confirme Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l'ANAH.

Fort de ce succès, l'EPA de Saint-Etienne s'est engagé, sur le même modèle, dans d'autres opérations de rénovation immobilière, toujours sur les quartiers cibles des Opérations Programmées de l'amélioration de l'habitat (Jacquard et Chappe Ferdinand). Au total, une cinquantaine de logements sont d'ores et déjà concernés, ils devraient être livrés courant 2020.

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