Bâtiments dégradés : Marie-Hélène Thoraval plaide en faveur d'un "contrôle technique"

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Marie-Hélène Thoraval est maire de la ville de Romans-sur-Isère (Drôme) depuis 2014.
Marie-Hélène Thoraval est maire de la ville de Romans-sur-Isère (Drôme) depuis 2014. (Crédits : Joël Garnier - Ville de Romans)
Après l'effondrement de deux immeubles à Marseille, la maire de Romans-sur-Isère (Drôme) n'a pas tardé à réagir. Elle-même a connu, en juin 2016, une épisode similaire. L'élue estime que les maires sont "souvent démunis" face à des bâtiments dégradés. Elle demande par ailleurs la mise en place d'un "contrôle technique" pour le bâti en France.

En juin 2016, un immeuble de trois étages s'écroulait dans le centre ancien de Romans-sur-Isère (Drôme), sur les quais de l'Isère. Un fait-divers qui avait coûté la vie à une personne âgée. Un drame qui n'est pas sans rappeler l'épisode tragique que vient de connaitre Marseille. Selon vous, qui sont les responsables ?

De manière générale, le Code civil impose aux propriétaires d'entretenir leurs immeubles. Ils en sont donc responsables juridiquement. Les contentieux des effondrements d'immeubles, comme ceux de Romans-sur-Isère et de Marseille, n'en sont pas moins particulièrement complexes.

Il appartient aux juges, du civil et/ou du pénal, de déterminer la chaine des responsabilités, notamment en présence de facteurs exogènes : intervention d'artisans sur le bâti, non-respect des règles de l'art, glissement de terrain, voies d'eau souterraines, travaux sur des immeubles mitoyens ou aux abords des bâtis effondrés....

Quels sont aujourd'hui les moyens réglementaires d'un maire face à un bâtiment dégradé ? Est-ce suffisant ? Quelles difficultés pouvez-vous rencontrer sur le terrain ?

Face à un bâtiment dégradé, le maire a plusieurs possibilités. Il peut tout d'abord prendre des mesures immédiates sur la base de ses pouvoirs de police générale. Cela permet, en cas d'urgence impérieuse et de risque grave pour la sécurité des personnes, d'évacuer l'immeuble voire les immeubles voisins, de mettre en place un périmètre de sécurité, de démolir les éléments dangereux ou encore de faire des travaux de confortement.

En cas de risque de fragilité structurelle d'un bâtiment ou "menaçant ruine", il lance la procédure de péril, imminent ou ordinaire telle que prévue au Code de la construction et de l'habitation. Cette procédure s'opère sous l'autorité du juge administratif, qui mandate (en référé) un expert judiciaire.

Quand les désordres n'affectent pas la stabilité du bâtiment, mais constituent un risque pour la santé des occupants et/ou des voisins, le maire peut lancer une procédure d'insalubrité (Code de la santé publique) dont les mesures sont prises sous l'autorité du préfet.

Pour les municipalités, la difficulté est double : lorsque la collectivité est informée d'une situation, elle est tenue (pour une grande partie à ses frais) d'agir et de mettre fin au danger (relogements, travaux...). Dans le même temps, les procédures applicables sont de plus en plus lourdes et complexes, ce qui engendre l'explosion des recours et le risque de perdre les possibilités de recouvrement.

Ce constat se renforce avec la "judiciarisation" de plus en plus fréquente des rapports entre l'administré et l'administration.

Au final, le maire qui n'agit pas, risque de voir sa responsabilité engagée. A contrario, lorsqu'il agit, il prend le risque de voir tout ou partie des frais engagés par la collectivité perdus du fait de l'insolvabilité de certains propriétaires ou d'un contentieux perdu. Cette situation est d'autant plus critiquable lorsque cela s'opère au bénéfice de propriétaires malveillants.

Vous proposez la mise en place d'un contrôle technique pour le bâti en France. De quoi s'agit-il ? Comment pourrait-il être mis en œuvre ?

Il est ici question d'instaurer des "diagnostics structurels obligatoires" afin de rendre systématiques les contrôles de bâtiments âgés ou implantés dans des secteurs potentiellement problématiques.

L'adaptation de la réglementation permettrait ainsi d'organiser des diagnostics structurels obligatoires pour les bâtiments âgés (à définir, avec un seuil de 50 ans selon notre expérience), ayant vocation à être cédés.

En complément des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité, thermites...), le notaire serait chargé de contrôler la présence d'un tel diagnostic, dont la transmission à l'autorité administrative serait obligatoire.

A noter que cette mesure permettrait aussi de protéger d'avantage les acquéreurs contre les vice cachés, sachant que de tels diagnostics porteraient sur les fondations, les murs, la charpente et la couverture.

Les bâtiments âgés, à définir là encore, ayant vocation à subir des travaux importants de rénovation, seraient aussi concernés. Une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis, de construire ou de démolir, serait nécessaire. En l'espèce, le diagnostic serait à communiquer à l'autorité administrative comme pièce obligatoire.

Afin d'améliorer sensiblement l'efficacité du dispositif de surveillance et de détection sur le terrain, il convient enfin de prévoir des diagnostics structurels obligatoires sur demande de l'autorité administrative (commune, intercommunalité ou préfecture), dès lors que l'autorité administrative identifie des risques potentiels pour les occupants, voisins et riverains ; ainsi que des diagnostics structurels périodiques, tous les 10 ou 15 ans par exemple, pour les immeubles se situant dans un "périmètre de sécurité prédéfinis au PLU".

Ce périmètre pourrait en effet être intégré au Plan local d'urbanisme (PLU), par vote du Conseil municipal, afin d'organiser une surveillance accrue et permanente de certains bâtiments, du fait de leur implantation dans un quartier très ancien ou exposés à des facteurs particuliers, situés à proximité d'activités générant des vibrations, comme le métro, quartier frappé par un délabrement généralisé, etc. Les élus locaux connaissant leur territoire, ils demeurent les mieux placés pour cibler les secteurs méritant une surveillance accrue.

Pour être efficace, il conviendrait de prévoir l'obligation de passer par des centres agréés, comme pour les contrôles techniques automobiles ou les diagnostics obligatoires pour les ventes immobilières, pour obtenir ces diagnostics. Un pouvoir de substitution de l'autorité administrative pourrait aussi voir le jour en cas de défaillance des propriétaires, avec recouvrement forcé et plus rapide des sommes engagées par les collectivités.

Concrètement, à Romans-sur-Isère, comment essayez-vous de lutter contre l'habitat indigne ? Quels sont les financements sur lesquels vous pouvez vous appuyer ?

A Romans-sur-Isère, trois inspecteurs de salubrité du Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) gèrent les dossiers ayant trait à la santé publique, dont l'habitat. Ils réalisent plus de 150 visites de logements par an et assurent la gestion de 20 à 30 dossiers par an de périls et d'insalubrités.

En cas de situation grave, comme celle de juin 2016, tous les services de la ville se mobilisent, y compris les services techniques, le Centre communal d'action sociale (CCAS) ou encore la police municipale.

Concernant les financements, la ville de Romans-sur-Isère perçoit une dotation de l'État de 180 000 euros pour assurer les missions dévolues au SCHS (ambroisie, habitat indigne, nuisibles, contrôles d'hygiène alimentaire des commerces de denrées et de bouche, saturnisme, bruit, qualité de l'air...). Le fonds d'aide au relogement d'urgence (FARU) aide aussi la commune pour les relogements lors d'évacuation d'immeubles.

Pour les travaux d'office, une subvention de l'État au titre de l'ANAH est possible à hauteur de 50% du montant des travaux, uniquement pour les procédures de péril ordinaire, mais pas pour les procédures d'urgence. Ainsi, pour les périls imminents, la commune doit assumer seule la charge, en espérant pouvoir recouvrer les montants avancés auprès du propriétaire, à condition qu'ils soient solvables et qu'il n'y ait pas de contentieux.

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