L'immobilier à l'heure de l'innovation sociale

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(Crédits : Laurent Zylberman)
Après ces dernières années passées à rivaliser de créativité technique, notamment pour rentrer dans le joug des normes, les acteurs de l’immobilier parient désormais sur l’innovation sociale et sociétale. Objectif : développer des programmes aux performances énergétiques bluffantes, mais aussi maîtriser les coûts de construction et faire en sorte que le confort de l’utilisateur ne se résume pas à une facture énergétique.

Longtemps reléguée à la ligne architecturale, la créativité immobilière va de plus en plus
au-delà des formes. Les logements comme les bureaux sont devenus "intelligents". A la clé, des performances énergétiques impressionnantes et des promesses de confort amélioré.
Sans compter une meilleure utilisation des surfaces, optimisant les investissements. Car revers de la médaille, les coûts sont allés de pair avec ces évolutions. Au-delà des promesses, l'immobilier est sans conteste un secteur où l'innovation a fait une entrée en force. Pour en trouver la genèse, inutile de chercher bien longtemps. Les normes, labels et marques relatifs aux performances énergétiques ont donné le là à ce phénomène. Désormais bien ancrées dans l'environnement immobilier, ces exigences, nées après le choc pétrolier et distillées depuis sans interruption par les pouvoirs publics, ont induit de nouvelles façons de faire. Tant et si bien que sur le plan des avancées technologiques, le bâtiment est désormais "au top". En revanche, les coûts de construction sont allés croissants et avec un peu de recul,
le temps est désormais venu de constater quelques imperfections au tout technologique. Sans compter les factures de maintenance, parfois moins basses que prévu. Aussi, à l'image de Benoit Tracol, président du bailleur social Rhône-Saône Habitat, de nombreuses voix s'élèvent
parmi les professionnels de l'immobilier rhônalpin et au-delà, pour demander "un choc de pause de normes".

 

Les limites de la technologie no limit

"L'innovation technique est venue des normes. Aujourd'hui le champ technologique n'a guère de limites, mais tout cela renchérit les coûts de construction", affirme Benoît Tracol. En plaidant pour une pause normative, les acteurs immobiliers souhaitent certes préserver leurs marges, mises à mal par des technologies chères, mais aussi prendre le temps de bien apprivoiser les innovations et surtout profiter de retours d'expériences pour optimiser les
équipements des bâtiments à naître."Rappelez-vous, à partir des années 60, nous sommes entrés dans une ère où l'on devait tout gérer technologiquement. Le phénomène est allé croissant jusqu'à aujourd'hui. Pourtant, on détruit actuellement beaucoup de bâtiments d'une quarantaine d'années et ceux que l'on construit sont pour beaucoup des usines à rêve", s'emporte Victor John Vial Voiron, président de l'Ordre des architectes de Rhône-Alpes. Sans compter que les utilisateurs ont eux aussi parfois du mal à s'approprier les avancées technologiques. "L'architecture doit être faite pour ceux qui vivent dans les immeubles, il faut
donc revenir au bon sens et mettre enfin la technologie au service des utilisateurs pour ne plus qu'ils pâtissent de ces exigences qui ne sont pas adaptées à la vraie vie", estime Victor John Vial Voiron. C'est pourquoi, si rupture il doit y avoir, chacun s'accorde désormais à la voir sur le champ social, plus que dans la galaxie de la technologie où presque plus rien ne manque. L'heure est donc venue de se soucier du bien être des occupants.

 

Le logement à l'heure du vivre ensemble

Locataires et propriétaires seront d'abord demain des habitants mieux insérés dans leur environnement. Le mérite en revient aux bailleurs sociaux et aux collectivités, rivalisant de créativité pour faire entrer la diversité dans la ville. "L'environnement est de plus en plus
contraint, entre le prix du foncier, la difficulté de faire accepter la diversité et les coûts, chez nous l'innovation est donc au service de la production de diversité sociale. Cela passe parfois par des partenariats avec des promoteurs, mais aussi un travail de réhabilitation de notre patrimoine en optimisant l'occupation des terrains. Au-delà, l'innovation est aussi la base de notre métier pour répondre et anticiper les besoins des clients", fait valoir Elizabeth Devalmont, directeur de la stratégie du patrimoine Groupe chez Amallia. Le vivre ensemble prend désormais de multiples visages. A Lyon, nombreux sont les bailleurs sociaux comme Amallia à proposer des résidences intergénérationnelles où résident étudiants et retraités. Habitat et Humanisme qui oeuvre en faveur du logement des personnes en difficulté a, lui, inventé le concept d'habitat partagé à travers des immeubles où sont logés familles, jeunes et seniors. Le parc privé n'est pas en reste : Nacarat promet désor mais 20 % de "Vivalib", une offre de logements conçus pour les personnes dépendantes, dans ses programmes et profite
de chaque mètre carré de terrain pour doter ses résidences de jardins partagés. "Après avoir beaucoup travaillé, poussés par les normes, sur les consommations d'énergie, l'innovation sociétale est désormais au cœur de nos préoccupations. Un de nos objectifs est de pousser
le plus loin possible l'éco-conception, un autre est de construire des immeubles véritablement
durables. Pour cela nous avons mis au point ASAP (As Sustainable As Possible) qui nous sert de prisme, pour analyser si construire sur un terrain pressenti à du sens selon tous les piliers du développement durable. Par ailleurs, nous avons décidé d'accompagner nos clients.
L'enveloppe des bâtiments et la technologie d'aujourd'hui sont faites pour atteindre des objectifs de consommation d'énergie, mais encore faut-il que les occupants se familiarisent avec ces bâtiments modernes et sachent tirer le meilleur parti des équipements sans altérer leur confort, sinon l'innovation n'a pas de sens", explique Martin Revel, directeur régional de
Nacarat à Lyon. L'objectif du promoteur est aussi de disposer de retours d'expériences pour parfaire son offre et mieux former et informer ses clients à la vie au sein de ces bâtiments intelligents. C'est pourquoi, durant deux ans, l'immeuble K en cours de construction à la
Confluence, emblème de l'innovation immobilière qui conjugue au sein d'un bâtiment unique bureaux, logements et commerces et est doté d'équipements à la pointe de la technologie, va être scruté à la loupe pour savoir qui consomme quoi, selon quelle quantité, quand, comment… De quoi modéliser la vraie vie pour guider les occupants.

 

Des bureaux où il fait bon travailler

Dans le tertiaire, l'utilisateur retrouve lui aussi une place centrale. "Je mets deux postulats à l'innovation : ne pas détériorer la qualité d'usage des utilisateurs du bâtiment et pour améliorer l'économie des dépenses énergétiques, aller toujours vers les solutions privilégiant le déséquipement technique. Ainsi, nous construisons des immeubles confortables et doux à l'usage et nous limitons les coûts de construction et de maintenance", assure Jacques Henninot, président du promoteur PRD, inventeur de l'immeuble Bonne Energie. Sans bouder la technologie, les promoteurs du tertiaire la manient donc avec parcimonie. La tour Incity en cours de construction dans le quartier de la Part Dieu, sera la première tour de centre ville certifiée BBC, HQE® et BREEAM®. A l'image de l'ascenseur twin cabin desservant tous les niveaux et permettant de récupérer de l'énergie, de la double peau très isolante et bien
d'autres prouesses, la technologie a été décisive pour mener à bien le projet, mais pas seulement. "Incity est un bâtiment qui finalement ne comporte pas tant de ruptures
technologiques que cela. Il est surtout bourré de bon sens", souligne Marc Balaÿ, directeur délégué du promoteur Sogelym Dixence qui préfère insister sur les innovations sociales. "Plus de 90 % des bureaux sont éclairés par la lumière du jour. Nous apportons un grand nombre de services dans l'immeuble : plusieurs offres de restauration, une conciergerie, mais aussi deux étages dédiés à la convivialité, un parking à vélo de 115 places, une information en temps réel sur le nombre et la localisation des places de parking disponibles dans les parcs environnants et surtout de la formation et de la pédagogie afin que les utilisateurs profitent de ce cadre de travail". Pour confirmer ces propos, Sogelym Dixence
s'est engagé à suivre la vie de sa tour durant deux ans : un bureau d'études va mettre autour de la même table investisseur, utilisateurs et gestionnaire de la tour pour partager les données relatives à la consommation d'énergie et aux modes de vie et faire en sorte de maîtriser ces consommations sans altérer la qualité de vie. "Les normes sont quantitatives, il faut aller vers le qualitatif maintenant. Confort, bien être, liberté de mouvement ont été oubliés", estime Marc Balaÿ.

 

Mieux maîtriser les coûts

Reste un dernier défi où la créativité va devoir être forte : à défaut de stopper, au moins ralentir la hausse des coûts de construction. "L'équilibre budgétaire des ménages est difficile. Si nous restons passifs, nous multiplierons les impayés et la fracture sociale sera lourde", est convaincu Benoît Tracol. Pour y parvenir, il suggère notamment de peser sur les coûts d'ingénierie en revenant à la simplification des équipements. Le groupe Amallia expérimente de son côté un système permettant d'industrialiser le processus de construction. "Nous avons lancé un appel d'offre en Rhône-Alpes et PACA afin de trouver des entreprises capables de se regrouper et de mettre au point des processus de construction reproductibles pour générer des économies d'échelle", annonce Elisabeth de Valmont. En marge des coûts de construction, la maintenance et le fonctionnement sont eux aussi dans la ligne de mire des promoteurs et des investisseurs. Diminuer les équipements tout en restant en phase avec les exigences des normes est une solution qui semble faire l'unanimité, mais elle devra
s'accompagner d'un changement de comportement des utilisateurs. "Ces dernières années, nous avons vu des choses un peu compliquées quant à l'utilisation de ces immeubles, d'où certaines dérives dans leur mise en oeuvre de la part de salariés insatisfaits de leurs conditions de travail. On a oublié que la technologie doit aller de pair avec un management adapté à l'usage et à l'appropriation de ces technologies", plaide Ghislain du Vigier (Abbey Road Conseil). 

De retours d'expériences en implication plus forte des utilisateurs, en passant par leur meilleure information, les acteurs immobiliers sont toutefois convaincus que les innovations technologiques et sociales iront de pair les prochaines années, permettant à la fois de
relever les défis énergétiques et sociétaux. L'enjeu est de taille, car jusque là, seul le neuf est passé sous le joug normatif. Or l'immense majorité du parc tertiaire et de logement est composé d'immeubles anciens dont la réhabilitation s'annonce coûteuse pour rentrer dans les normes.

 

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