Le Genevois forme un vaste bassin économique et d'habitat, en France comme en Suisse. Le marché de l'immobilier y est en pleine expansion, stimulé par une importante croissance démographique. De nombreuses nuances subsistent tout de même en termes d'urbanisme et de réglementation entre les deux côtés de la frontière, rendant la France plus attractive.

En moyenne, 4 000 logements par an ont fait l'objet d'une revente sur le marché de l'ancien dans le Genevois français de 2013 à 2015, d'après les chiffres de l'Observatoire statistique transfrontalier. Un chiffre nettement plus élevé que dans le canton de Genève, côté Suisse (1 060).

Les dynamiques immobilières sont guidées par des mécanismes différents côté Suisse et en France. Le canton de Genève connaît une tension importante : une forte demande y est couplée avec une rareté des offres de logements ce qui génère une envolée des prix. Pour preuve : 59% des ménages du Genevois français sont propriétaires de leur logement alors que seuls 18% des ménages le sont dans le canton de Genève.

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On observe, de ce fait, une forte mobilité résidentielle en direction de la France. L'aboutissement de grands projets d'infrastructures comme le Léman Express favoriseront davantage la desserte entre Genève et la périphérie française, de quoi rendre ces dernières encore plus attractives. Un projet qui pourrait reconfigurer le marché de l'habitat.

Le neuf à la hausse

La réalisation de programmes neufs constitue un enjeu important dans le canton de Genève à cause de la tension du marché. Pourtant, du fait de son urbanisme très dense, le Genevois suisse dispose de réserves foncières limitées.

Le nombre moyen de ventes d'appartements neufs en Suisse s'établit à 537 par an entre 2013 et 2015. Un chiffre qui évolue à la hausse puisque les transactions d'appartements neufs n'ont jamais été aussi élevées qu'en 2015. Cette même année, le seuil de 2 000 logements neufs construits est dépassé pour la première fois depuis 1997.

Côté français, la production de logements est moins contrainte grâce à des surfaces disponibles plus importantes. La croissance démographique (+ 2,3% par an entre 2010 et 2015) induit néanmoins une demande très soutenue. En réponse, la dynamique de construction est forte, en particulier sur le segment des appartements.

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Sur les années 2011 à 2015, le volume des mises en chantier de logements collectifs dans la zone d'emploi oscille entre 2 000 et 3 300. La construction d'immeubles passe souvent par l'aménagement de nouveaux terrains, mais les politiques publiques de l'habitat encouragent à produire dans les zones déjà denses dans un souci de gestion économe de l'espace.

Des prix qui se stabilisent

Aussi bien sur le marché des appartements que des maisons, les prix de l'immobilier tendent à se stabiliser des deux côtés de la frontière. Après avoir connu une hausse quasi continue, les prix ont tendance à fléchir à partir de 2012 dans le canton de Genève.

Dans le Genevois français, le prix moyen au m² des appartements neufs est relativement stable depuis 2012. Cette moindre variabilité fait suite à un fort rattrapage des prix après la crise, entre 2010 et 2012. Les prix tendraient toutefois à augmenter dans les intercommunalités de seconde couronne (Pays Rochois, Pays de Cruseilles, Pays Bellegardien), bien qu'elles n'enregistrent qu'une centaine de transactions chaque année.