Acteurs de l'économie : Sogelym célèbrera ses 40 ans, le 14 octobre prochain. Le métier de promoteur constructeur immobilier est-il plus difficile à exercer aujourd'hui qu'hier ?

Jean-Claude Condamin : En 1974, j'ai démarré seul, avec une secrétaire à mi-temps, dans 45 mètres carrés, à Caluire. En 2014, Sogelym compte une centaine de salariés, dont 60 % d'ingénieurs et techniciens, plus d' 1,250 million de mètres carrés réalisés et un volume de ventes annuel de 350 à 400 millions d'euros. Chaque jour je me dis que j'ai eu beaucoup de chance d'avoir accompli mon rêve : créer une entreprise capable de relever des grands défis. Le contexte actuel est plus tendu, la compétition plus âpre. Toutefois, la joie que j'éprouve à exercer ce métier ne s'est pas émoussée. Ni d'ailleurs mes angoisses : celles de l'entrepreneur face à la croissance des charges, de la concurrence, du souci permanent du challenge, de la performance. Il faut inventer et être en ligne avec le marché.

En 1994,  vous avez cédé 50 % du capital de Sogelym au groupe zurichois Steiner, lequel devenait unique propriétaire, en 2004 ? Avez-vous alors souffert de ne plus être le seul maître à bord ?

Rappelez-vous la terrible crise immobilière de 1993. Sogelym n'avait pas de gros invendus sur les bras. Mais nos fonds propres avaient été sérieusement entamés par les réserves foncières que nous avions constituées. Pour repartir de l'avant nous devions nous adosser à un partenaire. Au préalable, nous avions décidé un recentrage sur notre cœur de métier : l'immobilier tertiaire. Depuis 1978, nous étions devenus un opérateur généraliste en nous diversifiant dans le logement. Guy Brun, mon associé d'alors qui connaissait mieux que moi ce domaine a crée sa propre société, Novelim, pour poursuivre cette activité, séparément.

Pour Sogelym, la mise en contact avec Steiner s'est faite par l'intermédiaire de nos banques. Précisément, Peter Steiner et Henri Moulard, Pdg de l'époque de la Lyonnaise de Banque s'étaient rencontrés à Davos, lors d'un forum. D'emblée, le courant est bien passé avec ce groupe international et familial qui cherchait une représentation en France. Conformément au pacte d'actionnaires, il exercera son droit d'acheter le reste du capital dix ans plus tard. Notre association était bâtie sur un projet commun auquel les deux parties croyaient vraiment.

En 2009, vous redevenez seul propriétaire de Sogelym, rebaptisé Sogelym Dixence. Pourquoi ce retour ?

Peter Steiner n'a pas d'héritier. A partir de 2007/2008 il a commencé à réfléchir à sa succession. Il a opté pour une cession de son groupe à l'indien HCC (Hindustan Construction Company). Auparavant, il avait accepté d'isoler l'activité française. Toutefois, avant de me porter acquéreur, j'ai beaucoup hésité. J'avais peur du coup de trop. Mon choix a été dicté par le fait que je détenais  ¼ des actions des deux sociétés d'investissement et, qu'à ce titre, je supportais une part du risque des opérations lancées par Solegym. Cette reprise, je l'ai concrétisée via ma société patrimoniale, la Compagnie financière Sainte Colombe.

J'ai complété l'autofinancement avec un prêt contracté auprès de CIC-Lyonnaise de Banque, sur deux ans. J'avais voulu ce délai court et nous avons réussi à rembourser cette dette dans ce laps de temps car tout le monde dans la société a fait des efforts.  Depuis lors je détiens 100 % de Sogelym Dixence et les 2/3 des deux sociétés d'investissement - La Compagnie foncière franco-suisse et la Compagnie foncière du Saint Gothard - au côté de la Banque Cantonale Suisse.

Votre réussite à Lyon a pu aiguiser certaines jalousies mais personne ne conteste votre professionnalisme. Comme le prouvent les deux derniers immeubles tertiaires de grande hauteur sortis de terre à la Part-Dieu. Après la tour Oxygène inaugurée en juin 2010, la phase de construction de Incity s'achève. D'autres chantiers de taille vous imposeront-ils encore davantage dans la silhouette urbaine lyonnaise ?

La flèche qui surmontera la tour Incity (175 mètres de haut) sera le nouveau signal de Lyon, à 200 mètres. Et j'en suis fier. L'aventure a commencé en 2006 lorsque nous avons acheté l'ancienne tour de l'UAP (Axa aujourd'hui). Nous l'avons fait désamianter avant de la démolir, en 2012, après nous être posés la question de sa réhabilitation. Fin 2015, soit neuf ans plus tard, nous livrerons, en lieu et place, Incity dont nous achevons la structure des derniers plateaux. Cet édifice est de plain pied dans son quartier, tout à côté des halles de Lyon.

De même, je suis fier de la tour Oxygène, une opération difficile que nous avons totalement reconsidérée par rapport au projet initial, en totale concertation avec l'aménageur public. D'autres chantiers en cours nous tiennent également à cœur : le nouveau siège opérationnel de BioMérieux à Marcy-l'Etoile, un campus très paysager avec des bâtiments en R + 1. Et celui du groupe Seb à Ecully, dans la banlieue lyonnaise, qui totalisera 30.000 mètres carrés.

Le marché lyonnais est-il suffisamment porteur  ?

Le marché lyonnais se tient plutôt bien. Les inflexions y sont plus amorties qu'à Paris ou Londres, par exemple. Plus de 350 millions d'investissements ont été négociés au cours du premier semestre 2014, un niveau à peu près identique à 2013. Les investisseurs aiment la place lyonnaise qui se caractérise par une certaine prudence et un faible taux de vacance des locaux. Ce marché change d'échelle mais à son rythme car nous sommes dans un pays jacobin. C'est un marché de seconde cité. La future Métropole dynamisera Lyon, une agglomération plus européenne que française. Le style de vie du Lyonnais est assez proche du Zurichois, du Milanais ou d'un habitant de Francfort. Maintenant il faut attirer des groupes industriels rayonnant en Europe.

Très tôt vous vous avez lorgné le marché parisien. Votre principal potentiel de développement n'est il pas en Ile-de-France ?

Nous avons gagné, au printemps dernier, la restructuration de l'ilôt Fontenoy-Ségur, 46.000 mètres carrés dans le VIIème arrondissement, à côté du ministère de la Santé. C'est un beau projet  pour lequel nous nous sommes associés à Dalkia pour l'exploitation et la maintenance. Des groupes comme Bouygues et Vinci étaient sur les rangs. A la Défense, nous avons acquis l'expérience des tours. Nous avons fait la tour Vista, que nous aimons beaucoup, et réhabilité la tour Winterthur, en tant que prestataire de services. De même, nous avons été parmi les premiers à croire au quartier du Stade de France où nous avons déposé récemment le permis pour un bâtiment de 30.000 mètres carrés. La région parisienne assure 40 % de notre activité. C'est effectivement bien là-bas que se situe notre principal levier de croissance.

Quelle place accordez-vous à l'architecture dans vos programmes ?

L'architecture a très vite été mise au cœur de Sogelym. Force est de constater que les investisseurs aiment bien notre marque : nos immeubles vieillissent bien et se revendent bien. Ce goût pour l'architecture vient du côté de ma mère. Dans la lignée des générations d'architectes qui se sont succédées, j'ai fait des études d'architecture. Toutefois, ma pratique de l'équitation à un haut niveau de compétition dans l'équipe nationale m'a coûté mon diplôme d'architecte DPLG. Quand j'ai compris que je n'avais pas vocation à faire carrière dans ce sport, je suis entré dans le groupe Fougerolle, où, pendant sept ans,  j'ai appris le montage de grosses opérations immobilières. C'était l'époque où naissaient les quartiers d'affaires de la Part-Dieu et de La Défense.

En quoi consiste votre manière d'exercer le métier ? Est-elle bien singulière ?

Nous sommes des promoteurs à l'anglo-saxonne. Nous imaginons et développons les projets. Il nous incombe de sélectionner les bons sites, les architectes et d'effectuer le suivi des chantiers. Mais nous faisons appel à des sous-traitants pour les aspects techniques, juridiques et financiers. D'une part, les réglementations évoluent en permanence. Et nous nous enrichissons ainsi de ce qui se pratique ailleurs.

Quarante ans plus tard, avez-vous préparé votre relève ?

Je m'occupe de moins en moins du quotidien. J'ai restructuré l'entreprise avec une  équipe stable. Des collaborateurs sont présents depuis 20/25 ans. Ainsi Pierre-Antoine Cottard est associé dans Sogelym Développement. Philippe François, ancien directeur général de GFC, détient un mandat de directeur général délégué de Sogelym-Dixence et Anne Vermot-Desroches, recrutée en 2005, est aujourd'hui directeur général de La financière Sainte-Colombe. Et puis, deux de mes fils ont rejoint le groupe. Renaud est responsable de l'activité Facilities Management, une diversification dans les services que l'on veut développer. Christophe est entré il y a deux ans comme directeur de projets, après avoir fait ses premières armes dans le domaine des fusions acquisitions. Il est basé à Paris.

Au plan financier, nos deux foncières totalisent une cinquantaine de millions d'euros de fonds investis, auxquels s'ajoute le capital social de 25 millions d'euros. Pour la suite, je réfléchis à des structures plus dotées en fonds propres. Nous avons des capacités à lever des capitaux pour devenir un acteur plus puissant, en conservant notre indépendance. Les grandes opérations sont lourdes et longues.

 La France est en panne de croissance. De quelle manière cela affecte-t-il votre avenir ?

On ne peut pas se laisser aller au prétexte que la France serait en crise. Notre carnet de commandes est rempli à deux ans et nous continuons à engranger de nouveaux contrats. Donc le pessimisme n'est pas de mise.

 Pensez-vous à sortir des frontières hexagonales ?

Je rêve d'un groupe qui construirait des tours là où elles se multiplient. Ouvrir de nouveaux espaces ne nous est pas interdit. J'ai bâti le premier socle de l'entreprise. L'équipe est solide. Nous avons de belles références et la confiance de grands comptes.