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Les coopératives d'habitants, l'habitat du futur qui lutte contre la spéculation

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(Crédits : DR)
A Lyon, un collectif de citoyens veut bouleverser les modes de logement, en misant sur l'habitat coopératif. Un projet potentiellement révolutionnaire, qui permettrait de lutter contre la spéculation immobilière tout en favorisant les liens de solidarité entre les locataires. Toujours en construction, le projet de "La Gargousse" continue de braver vents et marées. Un parcours à l'image des enjeux que les coopératives d'habitants doivent affronter, pour peut-être, devenir la norme du futur.

À 52 ans, Pierre ne manque pas d'énergie. Et pourtant, il en a dépensé énormément dans un projet précurseur qui pourrait bien révolutionner le rapport au logement dans les prochaines décennies. Huit ans plus tôt, le fringuant quadragénaire à l'idée de monter un nouveau mode d'habitation. Sa "bande de bobos Bac+8" et lui lancent "La Gargousse". Militants forcenés de la solidarité, ils veulent réinvestir un immeuble abandonné situé en plein cœur du quartier populaire de la Guillotière, dans le 7e arrondissement de Lyon. Le souhait est de réhabiliter six appartements. Avec un modèle en tête : créer l'une des premières coopératives d'habitants en France.

"Loin d'être une utopie, un projet nécessaire..."

L'habitat coopératif offre une troisième alternative d'accès au logement. Il repose sur un montage juridique et financier spécifique : une société coopérative à actions simplifiées est créée pour gérer les logements. "Pour avoir un logement dans la coopérative, les habitants doivent devenir associés de la coopérative en souscrivant des parts sociales qui leur permettront ensuite de signer un bail avec la coopérative", détaille les promoteurs de La Gargousse.

À mi-chemin entre la location et la propriété, le modèle propose une sortie de l'immobilier du marché spéculatif. Les coopérateurs acquièrent des parts sociales qui constituent la mise de fonds initiale nécessaire au lancement des projets. La valeur d'une coopérative reste donc identique tout au long de son existence.

Un avantage de taille pour Pierre, qui considère que "dans 20 ans, les coopératives seront bien en dessous du marché, qui lui va continuer d'augmenter". En effet, l'indice de référence des loyers publié par l'Insee en octobre enregistre une hausse de 0,90% sur un an, sa plus forte hausse depuis 2013. Reconnu depuis 2014 par la loi Alur, l'habitat coopératif est défendu devant les institutions par Habicoop, la fédération des coopératives d'habitants, qui recense 50 projets en France, dont seulement quatre ont abouti. La "gargousse" est toujours en cours d'élaboration.

L'habitat coopératif, c'est aussi et surtout un mode de vie partagé, solidaire, et intergénérationnel.  "Les coopératives d'habitants ont une visée sociale. Il faut prendre en compte la dimension écologique et la passerelle possible entre les générations", estime Pete Kirkham, vice-président chez Habicoop. Par exemple, le groupe de "La Gargousse" présente "une vraie mixité générationnelle puisqu'il va de 1 à 57 ans, et une grande diversité de profils sociaux professionnels", détaille le collectif.

Le défi du vivre ensemble

Cette notion intergénérationnelle est pour le représentant d'Habicoop le vrai défi à l'horizon 2050 : "Les gens doivent prendre conscience que les coopératives permettent de répondre au problème de la dépendance, mais pour cela il faut aussi qu'ils se détachent du modèle de la maison individuelle, qu'on leur a vendu comme représentatif de leur réussite".

Les coopérateurs se regroupent donc autour d'un ensemble de valeurs fortes. "Tout ce qu'on considère aujourd'hui comme des valeurs d'avenir", explique Pierre. Plus concrètement, les coopérateurs vont se partager par exemple leur machine à laver pour éviter le gaspillage d'énergie. Et en créant des espaces communs, ils libèrent de la place dans des centres-villes toujours plus concentrés. Des valeurs qui sont donc loin d'être farfelues. "Tous nos projets sont pourtant basés sur des valeurs très mainstream aujourd'hui !", s'amuse Pierre.

Pour autant, le développement des coopératives n'est pas chose facile. Car derrière l'attrait des valeurs portées par les différents projets, monter une coopérative demande un investissement intellectuel et financier conséquent. Et même les plus convaincus en ont conscience : "Le plus dur, c'est le facteur humain. Ça ne peut marcher que pour un nombre restreint de gens, qui peuvent rentrer dans cette dynamique", explique Pierre.

Mêmes si des difficultés existent, ces valeurs - de partage, solidarité - , semblent être devenues des valeurs d'avenir "type" que l'on retrouve dans tous les grands projets institutionnels. Et notamment dans la logique de la ville inclusive érigée en modèle par la métropole de Lyon. Par exemple, dans le nouveau quartier de la Confluence, le projet met en avant la réduction de l'empreinte écologique, l'innovation sociale, la vie de quartier et le brassage social des populations.

Implication limitée des pouvoirs publics locaux

Une stratégie qui devrait donc se retrouver dans le nouveau Plan local d'urbanisme et d'habitation (PLU-H) de la métropole de Lyon. Selon ce document-cadre, qui doit dessiner la ville pour les prochaines décennies, l'objectif est "d'adapter ce parc  [immobilier] à l'évolution de la demande des ménages et aux enjeux du développement durable". Aucune mention n'est cependant faite à l'habitat coopératif comme solution potentielle à ces enjeux.

La coopérative de la Gargousse a pourtant sollicité la métropole et la ville de Lyon pour trouver du foncier. Ce qui n'est pas chose facile, comme l'explique Pierre: "On a pas mal pataugé pendant le projet, notamment pour obtenir un bail emphytéotique - droit d'usufruit - de la Métropole. Aujourd'hui on cède le projet à la nouvelle équipe, et on a bon espoir que la collectivité leur accorde ce bail."

Une réticence des institutions que le militant explique par le risque qu'elles considèrent prendre. L'institution doit, pour permettre au projet de voir le jour, se porter garante de l'emprunt contracté par la coopérative. Un risque que certains estiment en réalité nul : "la ville de Lyon fait des garanties d'emprunts pour des offices HLM depuis des années, et elle n'a jamais été sollicitée", assure Arthur Rémy, élu à la mairie du 1er arrondissement de Lyon. Car dans le fonctionnement des coopératives, c'est le bailleur social qui est responsable de la dette en tant qu'intermédiaire, et non la collectivité.

Généraliser ce mode de vie d'ici 2050

"La métropole de Lyon met en avant le fait qu'ils veulent faire émerger des jardins partagés, des locaux associatifs, etc. Ces initiatives - positives -, mais parfois isolées, n'ont pas la force d'une coopérative. Le modèle économique de l'habitat, au sein de la métropole de Lyon, reste basé sur la spéculation immobilière. Et cette spéculation ne pourra bientôt plus être pérenne", tacle l'élu. Contactée à ce sujet, la Métropole n'a pas souhaité s'exprimer.

Ce manque supposé de volonté politique pourrait évoluer à l'horizon 2050 : "Le regard politique change. La Métropole commence à envisager l'habitat coopératif comme pouvant pallier le manque d'offre entre le logement social et la propriété", avance Arthur Remy. Mais la vision prospective, sur cette thématique, reste a priori absente de la réflexion de nombreuses collectivités territoriales. Cette vision très libérale des institutions serait donc, pour l'instant, le seul créneau ouvert au développement des coopératives d'habitants.

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