Stations de ski : lutter contre les lits froids, un enjeu économique

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(Crédits : Véronick Lepalabe, OT La Norma)
[Série 4/5] Les lits inoccupés, notamment du fait des propriétaires qui ont déjà rentabilisé leur investissement, peuvent avoir des conséquences néfastes pour toute l'économie de la station. Pour les inciter à remettre ces hébergements sur le marché, des initiatives voient le jour, à l'instar de la communauté de communes Haute-Maurienne-Vanoise (Savoie) qui lance la Maison des Hébergeurs. Quatrième volet de notre série consacrée aux défis de la montagne de demain.

La problématique des lits froids en stations est bien connue. Chaque lit inoccupé durant l'hiver signifie un client de moins pour les remontées mécaniques et l'ensemble des commerces de la station.

Et c'est bien l'offre d'hébergement qui est souvent désignée responsable de cet état de fait. On pense souvent aux propriétaires qui ont amorti l'acquisition d'un bien immobilier, et qui ne souhaitent pas engager de travaux pour le mettre au goût du jour. Mais il y a aussi les centres de vacances et les hôteliers, qui doivent faire face à des coûts tels que des mises aux normes, dans un contexte où le marché français du ski est plutôt stagnant, voire en régression par endroits.

Offrir une réponse globale

Mais comment convaincre un hébergeur de rénover un bien et de le remettre sur le marché ? Comment l'aider à prendre conscience de ce potentiel pour lui-même comme pour la station? Et comment répondre aux interrogations de toutes sortes, que se posent tous ces différents types d'hébergeurs?

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Certes des initiatives isolées tentent de soutenir les propriétaires de l'immobilier de loisirs. Mais les offices de tourisme ne couvrent pas toute la diversité des sujets d'intérêt pour les hébergeurs. L'approche proposée dans les différents massifs montagneux français par Affiniski, cette filiale de la Société des Trois-Vallées, qui propose la rénovation clés-en-mais de biens immobiliers en stations, ne répond aussi qu'à un besoin particulier de cet enjeu global.

Guichet unique

C'est pourquoi la communauté de communes de Haute-Maurienne-Vanoise lancera cette année sa Maison des Hébergeurs, une réponse inédite en matière de soutien aux propriétaires des plus de 45 000 lits touristiques répartis sur son territoire, de Bonneval-sur-Arc à Modane, en passant par Aussois, Val Cenis, Bessans...

Cette collectivité territoriale sera la première à proposer un guichet unique destiné à répondre à toutes les interrogations des hébergeurs. Elle mutualisera également les connaissances dont dispose déjà chaque office de tourisme, de manière parcellaire. Elle sera aussi un relais pour Affiniski. Mais elle aura plus globalement comme mandat de répondre à toutes les demandes adressées par les hébergeurs dans tous les domaines : administratif, commercial, rénovation, mise aux normes, recherche d'intermédiaire,etc.

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La forme concrète que prendra cette Maison des Hébergeurs demeure à définir, précise Marie Soubrane, chef de projet immobilier de loisirs à la communauté de communes Haute-Maurienne-Vanoise. Un guichet physique pourrait être consacré à la réception des demandes des hébergeurs. Mais il est possible aussi que la Maison des Hébergeurs soit dispatchée en différentes antennes au sein des offices de tourisme de la communauté de communes.

À la rencontre des hébergeurs

Le déclencheur de cette Maison des Hébergeurs se trouve dans la fusion des communautés de communes Haute-Maurienne-Vanoise et Terra Modana, réalisée le 1er janvier de cette année. Les deux "comcoms" avaient avancé, chacune de leur côté, sur des réflexions quant aux solutions à apporter aux hébergeurs en stations. La mise en commun des travaux a débouché sur l'idée de structure capable de répondre à toutes les interrogations de ces acteurs indispensables à l'économie des stations.

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Transformant la contrainte d'une fusion de comcoms en opportunité, la nouvelle collectivité a également su se jouer des contraintes budgétaires : le développement du projet ayant nécessité seulement le recrutement au poste de chef de projet. Marie Soubrane, en l'occurrence, a alors multiplié les rencontres avec les hébergeurs tels que les copropriétaires d'appartements et les responsables de centres de vacances. L'objectif : connaître les attentes et les difficultés rencontrées par les acteurs sur le terrain.

Des problèmes concrets

Et les interrogations sont nombreuses pour ces différents types de propriétaires d'immobilier de loisirs : trouver un intermédiaire pour commercialiser la location, gérer l'accueil et le ménage des appartements, savoir situer son bien sur le marché, payer la taxe de séjour, s'impliquer sur le territoire,etc.

"Les propriétaires disent : on a découvert telle chose, pouvez-vous nous expliquer... ou encore : on ne sait pas... On sent que c'est le parcours du combattant pour eux, observe Mme Soubrane. D'autres ne cherchent même plus, donc ils ne louent plus."

La Maison des Hébergeurs devra répondre à toute la variété de demandes exprimée par la diversité des acteurs de l'hébergement en stations. Et même davantage, selon Marie Soubrane, qui précise que la nouvelle structure ne se contentera pas d'attendre les interrogations des hébergeurs, mais qu'elle devra aller à leur rencontre.

Pour cela, la communauté de communes s'apprête à constituer une base de données des propriétaires, en vue d'identifier ceux qui louent peu, et ainsi aller au devant d'eux afin de favoriser une prise de conscience : la nécessité de remettre les lits froids sur le marché.

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a écrit le 05/03/2017 à 21:13 :
Aujourd'hui qu'est ce qui rebute les propriétaires à louer leurs appartements ? Si ils souhaitent louer c'est pour rentabiliser leurs biens. Si on fait bien les comptes, on s’aperçoit qu'une fois les charges et les taxes déduites le bénéfice engrangé est faible. Très faible d'ailleurs au regard de l'énergie dépensé par les propriétaires (dégradations, annulation de dernière minute etc...). Et surtout n"oublions pas que dans les années 70 et 80, les stations sont allés chercher des futurs propriétaires pour les fixer dans les stations et non pas pour qu'ils louent leur bien. En définitive, le propriétaire est en droit de ne pas louer. Seul des gros avantages fiscaux pourraient débloquer la situation mais cela ne semble pas à l'ordre du jour.
a écrit le 02/03/2017 à 17:50 :
Les conseillers municipaux des villages de montagne et ceux détachés dans les ComComs sont rarement au diapason de leurs clientèles, fussent-elles touristes de passage ou propriétaires de résidences secondaires, par nature "non électeurs" donc "loin du coeur". S'ils étaient un tant soi peu ouverts au marketing de services, ils auraient vite identifié les menaces et quelques opportunités propres à leurs métiers d'hôtes et de prestataires de service, ainsi que leurs atouts et faiblesses, analysées sans complaisance. Etre propriétaires-bailleusr en montagne (ou sur le littoral) est devenu un non sens économique. Seul un usage privatif, soigneux, du bien en question vaut le voyage. Car, sinon, que peuvent-ils attendre de locations saisonnières: paperasses, impayés, dégradations, nuisances de comportement, états des lieux répétés, surentretien, taxe de séjour s'ajoutant à la taxe d'habitation déjà payée, annulations de dernière minute, quelques semaine de location, arrivées tardives, et maintenant, si leurs recettes de lits froids devenus chauds dépassent un montant modeste, affliation au RSI (comme si CSG, CRDS, impôts sur le revenu ne suffisaient pas déjà). Le parlement actuel, dans un dernier sursaut de collectivisme archaïque avant disparition, en a décidé ainsi, signant son aversion au statut de propriétaire, fût-il acteur du développement touristique du pays. Tant que cette fiscalité socialisante n'aura pas été remise à plat et fixée à des niveaux non confiscatoires, stables sur de longues durées, les "maisons des hébergeurs" risquent bien de se tourner les pouces et d'être des des dépenses publiques sans retour aucun.

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