Quand les friches industrielles deviennent un vrai business

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A Gerland, le fonds d'investissement Gingko réhabilite l'ancien site de Fagor-Brandt.
A Gerland, le fonds d'investissement Gingko réhabilite l'ancien site de Fagor-Brandt. (Crédits : DR)
La réhabilitation des friches industrielles, réputée risquée, offre un véritable potentiel financier pour les entreprises du secteur, de la dépollution à la reconstruction. La plupart des acteurs constatent une réelle dynamique depuis un peu plus d'un an, notamment grâce au lancement de politiques nationales et locales. Seulement, la filière doit encore se structurer et monter en compétence pour se développer réellement.

"La réhabilitation des friches industrielles est en passe de devenir un business", affiche Jean-Fleuy Garel de chez Vailog.

L'entreprise italienne, qui dispose d'une filiale en France, est spécialisée dans la construction d'entrepôts pour des activités telles que le e-commerce. Après s'être installée non loin de l'Aéroport de Lyon Saint-Exupéry, Vailog vient de racheter un terrain de 10,7 hectares sur la commune de Saint-Quentin-Fallavier (Isère) pour y construire un entrepôt de 47 000 m².

Sur ce site, qui comprenait deux bâtiments datant des années '70, une opération de réhabilitation, puis de requalification va donc être opérée, pour un investissement global compris entre 35 et 40 millions d'euros. "Cela comprend l'achat du terrain, les coûts de démolition, le désamiantage ainsi que la construction", énumère Jean-Fleury Garel.

Potentiel économique

Un projet qui n'est pas isolé, et illustre au contraire un véritable mouvement de fond dans la réhabilitation des friches industrielles. Dans une région qui compte environ 18 % des sites pollués français, le potentiel économique est important. En 2015, Jean-Philippe Deneuvy, alors directeur adjoint de la Dreal Rhône-Alpes (direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement), indiquait qu'en 2010 en France, le montant lié à ce marché était évalué à 470 millions d'euros.

Seulement, ce type d'opération comporte des risques. de fait, "il est souvent difficile d'obtenir des financements", confirme Jean-Fleury Garel.

Le risque du diagnostic

Un constat que partage un autre acteur du secteur: Bruno Farber, directeur général du fonds d'investissement Ginkgo, spécialisé dans la revalorisation de sites pollués. En 2012, à Gerland, l'ancien site du groupe Fagor-Brandt est notamment racheté par ce fonds.

"Souvent, les banques refusent de financer ces investissements, car l'activité est consommatrice en fonds propres, surtout en amont de la chaîne", analyse ainsi Bruno Farber.

En effet, avant de requalifier le site, et de voir les premiers retours sur investissements, il faut d'abord dépolluer, désamianter, réhabiliter... Et surtout, parfois de mauvais diagnostics peuvent entraîner des surcoûts importants.

"La difficulté est de mesurer le niveau de pollution, et le coût que cela engendre. Les études sont soit à la charge du vendeur, soit à la charge de l'acquéreur. Or le niveau de connaissance est fondamental avant qu'un acheteur se manifeste" car les résultats de l'étude peuvent bouleverser le projet, souligne Olivier Rajon, responsable développement chez Serpol, PME notamment spécialisée dans la dépollution des sols et des nappes (70 % de son activité), ainsi que dans le désamiantage.

Afin d'éviter d'être confronté à ce type de problèmes, Ginkgo dispose "d'une assurance qui nous permet de déraper de 30 % par rapport au budget initial de dépollution", indique Bruno Farber.

Si au niveau du financement des études, la requalification des friches se trouve parfois face à une impasse, une autre partie du dossier est quant à elle en train de se résoudre. Celui du coût des requalifications. Depuis 2015, la région Rhône-Alpes, depuis devenue Auvergne Rhône-Alpes, s'est aussi emparée du sujet de la réhabilitation des friches.

Lancement d'un appel à projets

La Région a ainsi été dotée d'un fonds de 24 millions d'euros de la part du Feder (Fonds européen de développement économique et régional). Le but ? Reconvertir les terrains pollués pour éviter l'étalement urbain. "Nous allons aider les opérations de requalification, à condition qu'elles aient une vocation économique ou mixte", explique Anne Dubromel, chef de projet filières friches au sein de la direction des politiques territoriales de la région Auvergne Rhône-Alpes.

Dans ce cadre, un appel à projets a été lancé auprès des collectivités, communautés de communes, établissements publics fonciers, afin de sélectionner les projets de friches à réhabiliter.

"Nous donnerons la priorité aux opérations courtes, puis à celles qui sont à un stade d'avancement moins élevé. L'objectif est de réhabiliter 15 à 20 sites pollués en cinq ans."

Selon le caractère innovant du projet, le Feder prend en charge entre 30 % et 60 % du montant total des investissements. Le reste étant à la charge de l'entité publique à l'origine du projet.

Une façon d'inciter les collectivités à entreprendre ces travaux de réhabilitation. "Elles sont parfois réticentes à cause la difficulté que représentent de tels aménagements", indique Anne Dubromel.

Jean-Manuel Mas, directeur d'Axelera

Pour Jean-Manuel Mas, directeur d'Axelera, si le business autour des friches industrielles n'est pas nouveau, il connait un "réel dynamisme".

Loi Alur

Ce volontariat des politiques publiques insuffle un nouvel élan aux entreprises du secteur, comme le souligne Olivier Rajon.

"Nous avons identifié une dynamique depuis un an, un an et demi. D'une part du fait de cette politique régionale, qui consiste en vouloir arrêter la construction sur des terrains agricoles. Mais aussi avec la loi Alur sur le plan national."

Adoptée en 2014, elle permet aux exploitants d'une installation classée pour la protection de l'environnement de transférer leurs obligations de dépollution à l'acquéreur. "Jusqu'alors, l'exploitant était tenu de remettre le site comme il l'avait trouvé avant la cessation de l'activité. Désormais, cette responsabilité peut être transférée à l'acquéreur", précise Olivier Rajon. Ainsi, des dossiers qui pouvaient se trouver dans l'impasse - car l'exploitant n'avait pas les moyens par exemple - peuvent désormais être débloqués. On parle alors du décret de "tiers demandeur".

La législation nationale et la politique locale ont permis à Serpol d'observer une hausse du nombre de demandes pour des réhabilitations de friches d'environ 15 % en un an.

Structurer la filière

L'impulsion politique locale vise aussi à fédérer toute la filière pour que celle-ci puisse se développer, prendre de l'ampleur et qu'elle crée des solutions. "Nous allons mettre toutes les compétences autour de la table pour solidifier les opérations, et voir quelles sont les nouvelles technologies", précise Anne Dubromel. Car jusqu'à présent, sur les opérations de requalification, les acteurs étaient éparpillés, intervenaient de manière cloisonnée.

"L'activité étant risquée, il est nécessaire des limiter les incertitudes en travaillant les techniques de diagnostics", explique Jean-Manuel Mas, directeur d'Axelera, pôle de compétitivité Chimie-Environnement. "Dans ce secteur, il reste beaucoup à faire, surtout au niveau des technologies."

Un constat qu'Olivier Rajon préfère tempérer. "Tout reste à faire, mais je ne saurais pas dire quelles sont les innovations qui devraient être développées. Au niveau des diagnostics, il s'agit surtout d'un manque de moyens." Cependant, une des pistes qu'il avance pour favoriser la montée en compétence serait par exemple d'utiliser un site test pour tester les différentes techniques de dépollution.

Croissance du chiffre d'affaires

"Nous sommes au début d'une dynamique", "il existe une impulsion dynamique"... Le terme revient régulièrement chez les acteurs du secteur, qui tous conviennent d'un point : si l'engouement n'est pas à son apogée, la réhabilitation de friches industrielles séduit de plus en plus, les acteurs privés, comme les collectivités. Pour les entreprises, l'opération de requalification peut s'avérer rentable :

"Nous avons réalisé ces investissements, car ensuite nous aurons des rentrées d'argent, grâce à la location de nos bâtiments. Par ailleurs, la pression foncière étant forte autour de Lyon, nous aurions eu davantage de difficulté à trouver un terrain aussi important", illustre ainsi Jean-Fleury Garel, de chez Vailog.

Pour preuve, l'ensemble de la filière dépollution connaît une période de forte croissance, avec un chiffre d'affaires en hausse de 4 % à 6 % d'ici 2017, selon une étude menée par Xerfi, spécialisé dans les études économiques. "Le potentiel de croissance des professionnels de la réhabilitation reste immense", ajoute le cabinet d'expertise.

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