Revenus fonciers : comment déduire les intérêts d'emprunt

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Dans le contexte actuel de baisse des taux, de nombreux emprunteurs renégocient le taux et la durée de leur crédit immobilier. Un nouvel emprunt se substitue donc à l'ancien. La question s'est posée de savoir si les intérêts de ce nouvel emprunt étaient déductibles. Eléments de réponse par Olivier Morin, responsable du service gestion privée, Banque Populaire des Alpes.

Le Code général des impôts prévoit expressément que lorsqu'un contribuable a contracté un emprunt pour acheter un bien immobilier donné en location non meublée, il pourra déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. Dans le contexte actuel de baisse des taux, de nombreux emprunteurs renégocient le taux et la durée de leur crédit immobilier. Un nouvel emprunt se substitue donc à l'ancien. La question s'est posée de savoir si les intérêts de ce nouvel emprunt étaient déductibles.

En effet, son objet n'est pas d'acquérir un bien immobilier, mais de rembourser un autre emprunt. Le Conseil d'État a adopté une position très favorable aux contribuables. Il a autorisé la déduction des intérêts à condition que le nouvel emprunt se situe dans la continuité de l'emprunt précédent et qu'il ait le même objet. Par ailleurs, le nouvel emprunt doit être intégralement et immédiatement consacré au remboursement de l'emprunt initial. Pour l'administration fiscale(1), la condition liée à la continuité est remplie lorsque le nouvel emprunt mentionne expressément le remboursement de l'ancien.

L'administration demande également aux contribuables de préciser, dans leur déclaration de revenus fonciers, à quel prêt le nouveau se substitue. Enfin, l'administration fiscale considère que la renégociation d'un crédit immobilier ne doit pas permettre de déduire davantage d'intérêts d'emprunt. Elle considère donc que, "globalement", les intérêts admis en déduction ne devront pas excéder ceux qui figuraient sur l'échéancier du premier emprunt.

Déductibilité

Cette position n'est pas conforme à la jurisprudence du Conseil d'État qui ne pose pas de limite de déductibilité. Cependant, dans le contexte financier actuel, cette condition sera presque toujours respectée, l'objectif des emprunteurs étant de réduire le montant des intérêts d'emprunt ! En complément, la question de la déductibilité des frais générés par la souscription d'un nouvel emprunt a généré d'importantes discussions.

L'administration a donc détaillé avec précision la liste des frais déductibles. Les frais liés à la souscription du nouvel emprunt seront généralement déductibles. Ainsi, seront déductibles les frais de dossier de la banque ou les frais liés aux prises de garantie (inscriptions hypothécaires, par des versements définitivement acquis à une société de caution mutuelle). Autre exemple, seront déductibles les dépenses liées à la résiliation anticipée de l'emprunt (notamment les intérêts de remboursement anticipé), sous réserve pour l'administration que la renégociation ait permis de diminuer le montant global des frais et intérêts.

(1) BOI-RFPI-BASE-20-80 12-09-2012

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